河南程功律师事务所

物业费欠费现象始终伴随着物业管理行业发展过程而未能得以根本性解决，物业费欠缴问题是导致业主与物业服务企业产生纠纷的主要因素。为妥善解决物业费征收难的问题，除国务院发布的《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》以外，各省市也相继出台了关于物业费收取管理办法、实施细则等地方规章和规范性文件。

但是，相关法律法规的健全并未有效改善各省市的物业欠费现象，不少物管企业为催收物管费甚至会每月委托律师发上百份律师函。据笔者了解，业主拒缴物业费的理由大致有二。

一是物管公司与业主之间缺乏沟通，业主对于物管公司提供的物业服务质量不满意，觉得“值不符实”而故意拖欠不缴，即所谓的“明知应缴而不缴”；

二是因为有关物业管理方面的法律、行政法规、部门规章、地方政府规章等规范性文件比较繁杂，相互之间存在一定的交叉和冲突，而不少业主通过某些渠道了解其中一部分规范文件的条文之后，认为其依法有权少缴或免缴物业管理费，即所谓的“有权免缴而不缴”。

然而，对于上述第二种情形，不少业主所主张的免缴或少缴的“理由”其实根本站不住脚。本文选取三种常见情形 ，并进行简要的法律分析。

一、前期物业合同到期，业委会尚未成立或成立后未选聘其他物管公司

根据《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”然而，不少小区由于各种原因未能在合同约定的前期物业期限届满前成立业主委员会，或是已组建成立的业委会未能及时选聘或者决定续聘物管公司。因此，部分业主以“前期物业合同期满，双方之间不再存在物业服务关系为由而拒付或要求少付物业费”。对此，实践中分为以下两种情况，笔者在此分别进行简要分析。

（一）前期物业合同对此特殊情况有专门约定

很多经验丰富的物管公司或者聘请专门律师团队的物管公司往往会针对此情形在前期物业服务合同里面进行明确约定，诸如“如本合同期限届满而业主委员会未成立或业主委员会成立后未能聘请其他物业企业提供物业管理服务的，则本物业公司继续按照前期物业合同约定标准提供物业服务并有权按本协议约定价格收取物业费”。因此，《前期物业服务合同》针对此特殊情形有明确约定的，应当按照合同约定执行。   

案例一：

成都市金牛区某小区全体业主与前期物管公司签订《前期物业服务合同》，合同约定“物管公司为该小区提供物业服务，合同期限届满，业主委员会尚未成立或者该小区未另行选聘物业公司，原告继续按前期物业服务合同为该小区提供物业服务…”该合同约定服务期满后，小区尚未召开业主大会，未能组建业委会。该小区某业主以《前期物业服务合同》到期，双方之间不存在合同关系为由拒付物业费，物管公司遂以该业主拖欠物业服务费为由向法院起诉。

法院审理认为，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。该《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，前期物业服务合同期满，该小区未选聘新的物业管理公司，物管公司也仍继续依照《前期物业服务合同》为该小区提供物业服务，故业主应按照合同约定承担交纳物管费的义务。

（二）前期物业合同对此情形无约定

实践中，出现过部分前期物业合同未对此种特殊情形的详细约定，在这种情况下，业主主张其与物管公司已不存在物业服务合同关系，依法有权不缴费的理由是否站得住脚呢？请看以下案例。

案例二：

重庆市荣昌区某小区前期物业合同到期，小区未成立业委会，同时《前期物业合同》对此特殊情形也未作约定，该物管公司继续按合同标准提供物业服务。该小区某业主以双方不存在物业服务关系为由拒不缴纳物业费，因此物管公司起诉至法院。

法院经审理认为，原被告虽未在签订物业服务合同，但原告仍继续为小区提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。因此在原告提供物业服务期间，该小区业主应当按照前期物业合同约定标准支付物业服务费。

二、地方规章规定空置房物业费减免优惠，但物业合同约定需全额缴纳

国内有部分省市对于空置房的物业费实行“打折制”，以笔者所在的四川省为例，四川省《城市住宅物业管理暂行办法》（自1999年颁布以来至今未废止）第三十条规定“在已委托实施物业管理的住宅区内，已购买商品房取得产权后尚未入住的业主，减半缴纳物业管理公共服务费”。然而，《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”那么，空置房业主是应当按该省级地方规章减半缴纳，还是应当按《前期物业合同》约定全额缴纳呢？

首先，从法律效力看，《立法法》第八十八条第二款规定“行政法规的效力高于地方性法规、规章。”因此，律师认为，虽然四川省《物管暂行办法》有效，但其第三十条第三款的规定因与国务院颁布的《物业管理条例》存在规范冲突，根据《立法法》的规定，应当以效力位阶更高的《物业管理条例》为准，即业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费。

其次，物业服务合同约定与四川省《物管暂行办法》冲突的问题。四川省《物管暂行办法》系地方政府的行政规章，其中关于未入住的业主减半缴纳物业管理公共服务费的规定并非强制性或禁止性条款，不构成《合同法》第五十二条导致合同无效的情形，因此无法产生影响民法上合同效力的效果。

最后，物业管理公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，这种公共性服务不会因为某一个或某几个业主没有入住、不使用，管理成本就会减少。

综上，物管公司对小区进行物业管理服务后，有权按照法律规定和合同约定，要求业主按照《前期物业合同》约定的标准支付物业费。

三、租赁合同约定由承租人承担物业费

在现实生活中，业主拥有的物业或房屋，不一定为业主占有和使用，而是通过出租、借用等方式交由他人占有和使用。对于出租房屋，租赁双方通常会在《房屋租赁合同》中约定物业费的承担对象，且实践中约定由承租人承担物业费的居多。由承租人交纳物业服务费用，承租人（即物业的使用人）便成为物业服务费的交纳主体。

需要注意的是，根据《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”在此情况之下，承租人虽然是物业服务的接受者，但却不是物业服务合同的当事人，业主仍然是交纳物业服务费的第一责任人。

《物业管理条例》之所以如此规定，其目的就在于维护小区正常的管理运行秩序，避免因个别业主与实际使用人相互推诿而欠缴物业费，致小区物业公司及其他业主利益受损。同时，此规定也拓宽了物业公司追讨物业服务费的救济渠道，赋予了物业公司在诉讼中的选择权。在出现拖欠物业费的情形下，在业主与使用人有约定的情况下，物业公司可以向业主与使用人任何一方主张权利，也可以向其中一方主张权利。