河南程功律师事务所

  购买的新房

　　业主不愿缴纳未收房之前的物业费

　　新房装修时

　　物业公司以业主拒缴物业费为由

　　不予开通水、电

　　究竟谁有理？

　　案情

　　2017年10月，李某购买了位于岳阳市君山某小区的一套房屋，合同约定，开发商在交房时，供水、排水配套设施齐全，与城市公共供水、排水管网连接，且纳入城市供电网络并正式供电。

　　2018年4月，开发商与某物业公司签订了前期物业服务合同，约定由物业公司为该小区提供物业管理服务，行使物业管理职能。

　　2019年5月，李某前往物业公司办理收房等相关手续，发现房屋未开通用水、用电。同日，李某与物业公司签订了《物业管理服务协议》，未交纳之前房屋未使用期间的物业服务费。

　　此后，物业公司以李某未交纳之前物业服务费为由，拒绝为其办理装修手续，且拒绝协助其开通用水、用电。

　　双方经多次协商未果，李某无法装修、入住，于是他将物业公司诉至法院，请求判令物业公司接通房屋内的用水用电，赔偿其自收房之日至实际开通房屋用水用电之日止的物业服务费损失。

　　法院审理认为

　　本案涉及两类法律关系。李某与物业公司签订了《物业管理服务协议》，系物业服务合同法律关系，双方对于物业管理费的交纳产生纠纷，系物业服务合同纠纷。物业公司拒不协助李某为房屋开通用水用电，并因此给李某造成损失，系侵权法律关系。因李某诉请物业公司承担侵权责任，故法院依法就李某诉请的侵权责任纠纷进行审理。弘扬社会主义核心价值观要求注重以人为本，倡导保护公民的生存权、发展权和居住权等，也是建设文明、和谐社会的必然要求。公民的生活权、生存权是公民的基本权利，依法应予保护，用水、用电权利是保障公民美好幸福便利生活的基本权利，物业公司不得以不开通用水、用电、用气或停水、停电、停气以达到促使一方当事人履行合同约定义务的目的。本案中，购房合同已约定商品房交付时应保证供水、排水设备设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，交付时纳入城市供电网络并正式供电。在案证据足以证明，开通用水、用电的实际责任人系物业公司。李某于2019年5月至物业公司办理交房手续后，物业公司以其未交纳房屋空置期内物业公司管理费为由拒绝为其开通用水，拒不出具供电工作函协助其开通用电，故意侵害李某民事权益，应当承担停止侵害、赔偿损失的侵权责任。综上所述，法院判决：物业公司协助李某开通房屋的用水用电；按照签订的《物业管理服务协议》约定的物业服务费交纳标准，赔偿李某自收房之日至实际开通用水用电之日止的物业服务费损失。

　　这也与即将施行的《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款之规定相契合，即“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

　　看到这里

　　是否有疑问

　　“李某不缴纳收房之前的物业服务费是否正确？”

　　“《民法典》有无相关规定？”

　　法官释疑

　　民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 业主与物业公司签订的物业管理服务协议，属于双方平等自愿达成的协议，在履行过程中，双方应当诚实有信，自觉履行约定之自身义务，这既是诚信原则和合同严守原则的要求，也是社会主义核心价值观的要求。

　　根据最高人民法院发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

　　司法实践中，对于业主虽未收房，但前期物业服务工作实际已展开的，视为前期物业服务协议已经生效。根据最高人民法院发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故本案中，李某未收房前，房屋空置未使用也应当缴纳物业费，其不能以没有享受到物业服务为由拒付。物业公司虽未提出反诉，仍可催告、追讨。

　　在即将施行的《中华人民共和国民法典》中，对于物业服务人的报酬请求权也有明确规定，其中第九百四十四条第一、二款明确：

　　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

来源：湖南高院

特别提示：凡本号注明“来源”的作品均转载自媒体，版权归原作者及原出处所有。所分享内容仅供读者学习参考，如有侵犯您的权益，请联系删除！