河南程功律师事务所

据报道,最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布,包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中,这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。

对于房地产税进入立法规划,其实公众早有心理准备,业界也早有预期。公众之所以关注房地产税的消息,主要着眼点在两个方面:其一,它能否降房价;其二,一旦房地产税开征,以后买房是否还是财富大幅增值的主要手段。

关于房地产税能否降房价,牵扯的因素极其复杂敏感,其中最为重要的因素有两个:税率和免征额度。此前,上海、重庆率先试点向居民住宅征收房产税之所以效果不佳,主要与免征额度过大和税率过低有关系。不考虑其他因素,单纯想降房价,减少免征额度,提升税率自然可以快速抑制房价,但是,同时也可能给转型期的经济带来不容忽视的影响。因此,通过大数据的归集,严密科学地确认税率和免征额度是极其关键的一步。在税率和免征额度没有最后确认之前,任何预测房价涨跌的观点都应该说明前提,否则,就是一种不负责任的表述。

至于一旦房地产税开征,以后买房是否还是财富大幅增值的主要手段,这和“房价是否会降”存在内在的逻辑上的联系。从平稳市场有利于稳定税源的角度考量,可以确认的是:有关部门不希望看到房地产市场的剧烈波动,因此,房地产税的相关政策一定会在稳定税源和稳住房地产市场之间寻求平衡点。那么,问题来了,买房还可以赚钱吗?机会会大大减少,尤其是三四线城市的机会。即使是一二线城市,郊区房产的增值空间也会有所影响,当然,像通州这种受规划机会影响的例子除外。

简而言之,由于在持有期间的成本增加,而且这种成本是不能转嫁的,房子将从一个快速增值的投资工具,缓慢变成一个保值工具,在某些时段某些地段,甚至成为负资产。

有人天真地幻想:我可以把房地产税加入到房租里,让租客承担。这同样需要几个前提条件:租客足够多,房子供不应求;租客的经济能力可以承担不断上涨的高房租。中国的实际情况是怎样的?一线城市除深圳以外,都在快速老龄化,人口红利呈下跌态势,其他城市的年轻人口不断被一线城市吸引,不断流失。至于租客的经济能力确实是因人而异,不过大的趋势是收入分化极其严重,少数收入高的阶层的确会进一步推高好房子的租金,但是绝大多数年轻人的收入增长有限,他们只有两个选择:要么合租,要么去租条件更差一些的房子。

买房赚钱越来越成为一个需要高度专业性知识和极好市场感觉的事情,大多数购房者显然不具备这种素质,他们在过去十几年前买房或者炒房赚了钱,只不过是因为运气好,房地产一直在“牛市”。可惜,这样的好时光一去不复返了。

可以确认的是,房地产税已成为未来影响中国房价的一个重要因素,在此之上叠加人口因素、经济转型因素,更让问题变得错综复杂,作为投资者唯一能做的恐怕是“少看多动”,等待政策落地再进行操作,至于购房自住者则该买就买,不必顾虑太多。