河南程功律师事务所

新规则五：质量担保措施首次列入买卖合同。

预售合同第十八条及附件八特别约定了如果开发商不承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任，这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司，这一方面是强化开发商的质量责任，另一方面更具现实意义的是，目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制，而项目公司一旦开发结束就被注销，造成商品房有人卖、无人修的现状，所以此条款着重解决的是商品房的“养老问题”，即开发项目的项目公司注销后的商品房质量责任承担问题。

新规则六：购房者信息保密义务的明确提出。

新版预售合同第二十六条明确提出开发商对在卖房过程中收集到的购房者信息负有保密义务，除非公检法及纪检部门执行公务需要或者有购房者的书面同意，开发商不得对外披露和越权使用，否则就构成侵权和违约的竞合，购房者可以选择其一主张。这个条款毫无疑问是对当下购房者的隐私信息被不断滥用和泄露现状的强烈回应，但其实购房者的信息被泄露的源头很多，有时未必是从开发商处泄露出去的，这就需要开发商高度自律，并且采取今后可举证的方式来切实保障购房客户的信息安全。

新规则七：补充协议的约定要更谨慎。

开发商通过增加补充协议条款来减轻自身在某些方面的责任，这几乎是房地产市场中的潜规则，市场中所谓“房地产霸王合同”的呼声也不绝于耳。针对这种呼声，2014版商品房买卖合同中特别强调了“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本(主)合同为准”，这个条款的内容对开发商的杀伤力会相当的大，大到超出你的想象，按照这个标准，许多开发商手头现有的补充协议文本至少一半以上的条款要重写，何为“不合理”的减轻、免除、加重责任，这个度即使对于专业人士来说，也会非常难把握。

新规则八：要求开发商在附件中重点披露遮挡或妨碍房屋正常使用的情况。

新版合同文本专门设了一个附件十，用于要求开发商披露说明楼盘中存在哪些可能遮挡或妨碍购房者所购房屋正常使用的情况，并举例说明如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等遮挡或妨碍情形。销售实践中，这种信息披露方法在一些品牌开发商里已有所涉及，但也做得不够全面成熟，而一些缺乏经验的开发商根本就不知道如何去做这个信息披露附件，但这个附件做不好，引起的诉讼不会少。

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