河南程功律师事务所

导读：住建部、国家工商总局于近日颁布了最新版的《商品房买卖合同(示范文本)》，分为预售、现售两个版本，条款基本一致，实践中我们更多用到的是预售版本的合同，该预售合同文本共24页、主合同条款29条，同时还有11个附件，篇幅内容较2000版本增加很多，这种变化也反映了此次合同文本约定细化、规范化的显著特点，本文就文本中的新规则、新特点简总结八大规则：

新规则一：开发商违反合同承诺，最高可拿到双倍的总房价款。

合同第五条要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺，如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备案或无法办证的，就可以主张退房、退利息，然后最高再可赔偿一倍的房价款。举个例子，一套商品房价格300万元，开发商一房两卖导致购房者办不了房产证，购房者可以依据此条款主张退房、要求开发商支付600万元，再加上300万元本金部分的利息损失。其实，这条规定在最高人民法院此前的司法解释中已经出现过，但因其责任较重，在司法审判实践中存在是否适用的争议，按此判决的案例比较少，而这次把它明确写入合同，其目的就是减少规则适用的争议，因此上面所述的三种承诺情形就变成开发商的“高压线”，必须要避免。

新规则二：交房必备测绘报告，水电暖气要实际可用。

在示范文本的第九条、第十条，约定了商品房的交付条件，除了原有文本中规定的竣工验收备案表之外，这次新增的交房文件中还包括房屋测绘报告，这在不少城市的交房实践中，往往是被排除和忽略的，所以应当引起重视。另外，在交付时必须具备的配套设施设备的约定中，提出了比原来更明确、更高的要求，不但开发商要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好，还要实际与市政管网连接、确保供应，这个规则的变化，根据笔者的了解，许多城市的边郊楼盘根本就做不到，所以这个文本一旦施行，开发商绝不能再去拿市政配套不全的边郊项目，否则就是等着赔钱了。

新规则三：交房通知至少提前10日，查验交付不得有前提。

合同示范文本的第十一条，对于交付通知发送的时间提前量限定为不得少于10日，同时开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验房屋和办理交付手续的前提条件。这个规则不用多说，交过房的同志都知道这与现在实践中开发商的交房流程是不一致的，但这没有商量的余地，只能去适应。如果开发商违反这条程序约定的，将承担逾期交房责任。

新规则四：空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同。

此版商品房买卖合同第十六条除大幅强化了开发商的质量维修责任外，还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中，而且前两项如果不达标，给开发商一次整改的机会，再不达标的，购房者直接有权退房。而这三项措施，恰恰是现在开发商比较不重视的内容，特别容易构成违约。写到这，笔者仿佛看到“开发商学费清单”已经在列出来了。