河南程功律师事务所

购房置业、居有定所

是人们的美好愿望，

如果所购房屋

因卖房人、开发商的原因被法院查封，

或者投资购房或经营性购房被查封，

购房人的权利

能受到法律的优先保护吗?

案例一

买了二手房还未过户

原房主就成了“老赖”，房屋被查封

案情回顾

冯某于2018年3与霍某签订房屋买卖合同，以323万元的价格购买霍某名下一套房产。之后冯某按照合同约定，在2018年3月至10月期间共计支付给霍某313万元购房款，在此期间，冯某于2018年4月对房屋进行装修，同年7月搬至该房屋居住，但房屋却迟迟未过户到冯某名下。

2019年，因卖房人霍某未偿还张某借款，法院将上述房屋作为霍某名下的可供执行财产予以查封。冯某提出执行异议被裁定驳回后又提出了执行异议之诉，诉讼中，冯某将剩余房款10万元交至法院案款账户。

法院经审理认为，冯某提交的房屋买卖合同、转账记录、收条、证人证言、装修合同等证据，能够佐证涉案房屋被查封前，冯某已经与霍某签订了合法有效的书面买卖合同、支付了绝大部分价款并合法占有房屋的事实，而且房屋未能办理过户手续，并非由于冯某自身原因所致。鉴于冯某已将剩余房款交付法院案款账户，法院最终支持了冯某的诉讼请求，二审法院维持了原判。

律师说法

民法典规定，房屋经登记才发生物权变动的效力。即使购房人支付全部房产、实际占有房屋，如果没有变更登记到自己名下，房屋的所有权仍属于出卖人。一旦出卖人成为被执行人，该房屋将面临被执行的风险。

正是考虑到现实中存在购房人已交付房款并实际占有使用了房屋，但并非由于自身原因未将房屋变更登记至其名下的情况，法律作出了优先保护购房人权利的规定，满足相应条件的情况下即可以排除金钱债权对所购房产的执行。由于冯某的情况符合法律规定能够排除执行的全部要件，故法院支持了其停止执行房屋的请求。冯某的权益也因此得到维护。

法条链接

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

(一)在人民法院查封之前已签订;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

民法典第二百一十四条规定：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

案例二

开发商陷入经济纠纷

刚买的新房被查封

案情回顾

吴某于7月与某房产公司签订购房合同，以136万元的总价购买了一套期房，并于当日支付首期购房款10万元，12月付清全部购房款。但房屋一直未交付。

两年后，某房产公司因与某投资公司债务纠纷成为被执行人，法院查封了该房产公司名下包括吴某所购房屋在内的多套房屋。

吴某提出执行异议被裁定驳回后提出执行异议之诉，将某房产公司与某投资公司作为被告诉至法院。法院经审查认为，吴某虽在房产查封之前已与某房产公司签订了合法有效的《商品房购房合同》，也按约定支付了房款，但其名下除了该套房屋之外，尚有其他用于居住的房屋，最终依法驳回了吴某的诉讼请求。

律师说法

对房屋消费者物权期待权的保护，是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。由于该规定是为保护消费者的居住权而设置，因此要求消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而非用于作为写字楼、门面房等经营，否则购房人将不会被认定为消费者。同时，还要求消费者名下无其他用于居住的房屋，即买受人在相应区域内无其他能够用于居住的房屋。案例中吴某虽满足了查封前签订合同及支付相应房款的要求，但正是因为名下尚有其他用于居住的房屋，法院最终没有支持吴某的诉求。

法条链接

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。