河南程功律师事务所

随着人们生活水平的不断提高，房地产逐渐成为一个重要的消费热点，因房地产买卖而产生的纠纷也随之增多。房地产纠纷是指在房地产开发、经营和管理过程中，当事人之间因房地产权益而产生的争议。实际上也就是房产(房屋权益)纠纷和地产(土地权益)纠纷的总称。其当事人既可以是公民、法人和其他组织，也可以是房地产管理机关，其中的公民、法人和其他组织包括涉外房地产关系中的外国公民、法人及其他组织和港澳台的公民、法人和其他组织。当我们遇到房地产纠纷时应该怎么办呢？首先我们先来了解一下房地产纠纷的主要类型。

一、房地产纠纷有哪些类型

房地产纠纷按其法律性质可分为民事性质的房地产纠纷和行政性质的房地产纠纷。

民事性质的房地产纠纷包括：房地产开发合同纠纷(如商品房买卖)、建设工程合同纠纷(如土建、设备安装、装修)、房地产服务合同纠纷(如房地产咨询、评估、中介)房地产租赁合同纠纷、物业管理纠纷、他项权利侵权纠纷(如相邻用水、排水、采光、通风)等等。

行政性质的房地产纠纷包括：土地所有权和使用的争议纠纷，经有关人民政府处理后不服向人民法院起诉的。拆迁入与被拆迁人对拆迁补偿、安置等达不成协议由批准拆迁的房屋主管部门裁决后不服向人民法院起诉的。公民个人、法人或其它经济组织之间的林地、林木所有权争议经县级或乡级人民政府处理后不服向人民法院起诉的等等。

二、房地产纠纷中的常见问题

1、交易习惯的认识问题

在房地产买卖合同纠纷案的判决书中，法官的判决理由中经常会涉及交易习惯，交易习惯时常会成为法官判决的理由之一。但到底什么是交易习惯，不同的法官均有不同的理解和做法，正因为如此，法官行使自由裁量权具有较大的随意性，动辄按交易习惯作出判决。比如，在一期房的买卖纠纷中，当事人双方在订立预售合同时没有正式确定购房价格，价格条款遗漏了。而期房在几年后交付时房价已猛涨了许多，卖方主张按交房时价格确定房款，买方则主张应依据我国《合同法》第62条第2款的规定，按订立合同时的市场价进行履行。为此，双方发生争议。法官审理时认为，房价应按《合同法》第61条中有关的交易习惯来确定，交易习惯即期房的房价应在交付时确定。

对于现房交易来说，双方签订合同遗漏了交房时间和付款时间，因种种原因卖方没有即时履行交房义务，买方也没有交付房款。在具备履行条件后，买方要求履行合同时，卖方因房价大幅上涨，不肯再按原价履行合同，于是提出解除合同。在确认合同是否解除的效力问题上，法官审理时认为对于商品房现房买卖来说，有“先付款后交房”的交易习惯，在没有履行付款义务的情况下，卖方有权解除合同。

2、善意第三人的认定问题

在商品房纠纷案中，经常会有善意第三人出现，原本只出现在动产交易中的善意第三人，现在随着不动产交易的增多，善意第三人也经常出现在房产纠纷中。但是在不同的法官眼里对于善意第三人身份的确认却有很大的差异。有的法官对“善意”的认定标准比较宽泛，不知者即为善意，只要这个第三人主观上不知道真正的权利人是谁，只要是签订了房屋买卖合同，即使没有过户，也应作为善意的第三人来看待，使其真正享有物权。有的法官对“善意”的认定标准较高，注重从客观实际和履行手续上来确认，在房屋没有履行过户登记手续之前，不能认定为善意第三人，不享有对所买房屋的所有权，只能是普通的债权人而已。

3、对房产开发商开具的收据的性质认定问题

房地产开发商在未取得商品房预售许可证时，往往便开始预售商品房，要求认购人交付一部分订房款，在收到订房款后，以收据形式交付给购房人，收据上写明当事人的名称、交付的具体金额以及所购房屋的具体门牌号码。在双方当事人出现纠纷后，这份收据就会出现两个问题：一是这张收据是否具有协议的性质?二是购房人所交付的房款是什么性质(定金或预付金)?在其他一些类似商品房预售纠纷中对已交的价款，当事人亦有分歧，购房人认为是定金，预售人认为是预付款。法官在审理时对收据和已付价款的认识亦有分歧。这就告诉我们在交订房款时应签订合同协议好订房款的性质。

房地产纠纷的解决办法

1、协商解决。

2、调解解决。调解，是指购房纠纷的买卖双方，在不能通过相互协商解决纠纷时，根据一方当事人的申请，在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下，通过说服教育，促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定，相互谅解，达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式。

3、仲裁解决。仲裁又称公断，是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。仲裁不受行政机关、社会团体和个人的干预，仲裁委员会与行政机关之间没有隶属关系。仲裁裁决一经做出，即具有法律效力，并且仲裁裁决是终局的，不存在当事人上诉的问题。如要采用仲裁方式解决纠纷，购房者和开发商必须订有仲裁协议，自愿将纠纷递交仲裁解决。如果双方中有一方不愿将纠纷递交仲裁，那么就不能采用这种方式解决纠纷。

4、行政解决。购房纠纷的行政解决，是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后，当事人又反悔的纠纷，或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉，由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。就方式而言，行政解决一般经过一级行政决定和行政复议两个阶段。其中，一级行政决定是行政复议的前提和必经程序。包括购房纠纷在内的房地产案件的行政复议依《行政复议法》的规定进行。

5、诉讼解决。购房纠纷的诉讼解决，是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下，解决购房纠纷的一种方式。购房纠纷诉讼有民事诉讼和行政诉讼两种。民事诉讼的当事人是发生购房纠纷的平等民事主体，即公民、法人或非法人组织，购房纠纷的民事诉讼，由人民法院民事审判庭(有些地方人民法院设有专门的房地产审判庭)根据《民事诉讼法》的规定进行审理。