河南程功律师事务所

【导语】：我们日常生活中发生的借名买房情况，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在他人名下，但约定实际出资人享有房屋权益的行为。在司法实践中，我们称实际出资人为借名人，登记的房屋所有权人为出名人。由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致，房屋的真实权利状态未如实公示，借名购房行为即发生后，借名人与出名人、相对人之间产生纠纷的情况层出不穷。

【原因】：出现借名买房情况通常是出于以下几种原因：

(一)规避法律或者政策：购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。 

(二)转移财产逃避债务：债务人不履行到期债务的，债务人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。 

(三)贪图便宜享受优惠：比如，只有具有城镇常住户口或有效居留身份证明的职工、较稳定的职业及经济收入等才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。 

(四)简便手续，减少税费：比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。

【风险提示】:借名买房又会有哪些风险呢？

(一)如果登记购房人反悔，事实购房人若不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难; 

(二)如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产; 

(三)如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承; 

(四)如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

【效力区分】：借名买房应区分保障性住房和普通的商品房，针对普通商品房签订的借名购房协议有效；而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议，因为违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，一般认定为无效。在合同无效的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，以借名买房规避法律的行为是不可取的。

【律师建议】：(一)“借名买房”风险大，建议慎用。 鉴于当前市场房屋的价值巨大，不到万不得已不要借名买房。

(二)选用“借用”之名，需谨慎。比如，借用亲近之人的名字可以大大降低此类风险。

(三）注意签订“借名协议”，避免过于被动。借名买房多数发生在关系亲近的亲人和朋友之间，并碍于情面很多人并未签订书面的“借名协议”，一旦出现纠纷，无法保障借名人的合法权益。建议双方以“借名协议”，并把双方的权利义务明确在书面上，以降低风险，避免陷入被动的局面。

(四）注意尽量保存相关的证据原件。包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。如首付款是以出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，一定要备注汇款用途“代本人（借名人）支付购房首付款”。

(五）起诉时应注意确定合理的诉讼请求。在借名购房关系中，由于房屋所有权登记在出名人的名下，借名人不对房屋享有所有权，而仅对出名人享有合同权利，即要求将房屋过户至自己名下的债权。故借名人不应直接起诉要求确认房屋所有权归自己所有，而应以借名购房合同为依据，要求出名人协助办理过户手续，否则将面临法院驳回其诉讼请求的风险。

总之，利益与风险是共同体，借名购房看似一种能够能够获取眼前的利益的做法，但实际上却暗藏着许多意想不到的风险。在面临风险时要采取合理的防范措施，避免发生不必要的损失。