河南程功律师事务所

基本案情：原告肖某某系郑州市金水区丰产路街道办事处村民。1997年，该村村民组在集体土地上采用村民集资的方式建设小区。根据村民组的计划，村民每六人一组承担一栋三层楼房的费用。1997年3月31日，村民组收到肖某某及其他五名村民缴纳的建房款共计100000元，其中。肖某某缴纳建房款17000元。后该小区竣工后，肖某某取得该小区一楼东户房屋作为福利房。2004年11月6日，被告李某某（原告肖某某的儿子）与被告崔（非本村村民）某某签订《售房协议书》一份，主要约定：被告李某某同意将该房屋出售给崔某某，被告崔某某为该房屋的最终产权人。该协议书同时约定，房屋的售价为80000元。2017年6月份该房屋拆迁，城中村指挥部与崔某某签订《安置协议书》，原告肖某某闻讯以主张购房合同无效为由向法院提起诉讼。

一审法院认为:合同的生效，应以不违反法律及行政法规的强制性规定为要件。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》的规定:农村土地属于农村集体所有，村集体组织成员无权将土地以及土地上附属房屋转售给本集体组织之外的成员并以此判决《售房协议》无效。
被告崔某某不服，想着房子自己住的有一二十年了，怎么就无效了呢？！故上诉至郑州市中级人民法院。但是被告崔某某心里还是没有底，想着自己又不懂法律，听他一个邻居也是同样的情况，委托了律师，在律师的帮助下获得了胜诉，崔某某于是抱着试试的态度与该律师建立了委托代理手续。二审崔某某上诉称：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被告律师认为：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》均是在本售房合同签订之后颁布，一审法院适用法律错误。

二审法院最终支持了该律师的观点：关于售房协议书是否违反法律及行政法规的强制性规定，应当以行为时有效实施的法律、行政法规的效力性强制性规定为依据。一审法院判决所依据的《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，而本案中涉案《售房协议书》签订于2004年11月6日，依法不能作为定案的依据，二审法院院予以纠正。根据《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日修订，1999年1月1日起施行）第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或出租用于非农业建设。”从该款项表述中可以看出其是为限制农村集体土地用于非农业建设，而涉案房屋系在农村集体所有的土地上居住而建造，肖某某原始取得的也仅是针对该房屋的权利，其房屋所在楼占用范围内的土地依然是集体所有，当事人之间签订的《售房协议书》也仅是针对该房屋权利的转让，并未改变农民集体所有的土地的使用权的性质，亦不存在用于非农业建设的情形，当事人买卖该房屋的行为并不违反行为时法律、行政法规的强制性规定，故本院认为当事人签订的《售房协议书》为有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，崔某某已经按照合同约定支付了购房款，且房屋已实际交付并居住十几年之久，现肖某某起诉请求确认合同无效，有违诚实信用原则，另根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”

律师提醒：根据我国《土地管理法》第六十二条及六十三条规定，农村村民一户只能有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因农村宅基地房屋出卖后，卖地农民将失去土地，不利于保护农民的利益。但是，宅基地是宅基地，房屋是房屋，具体要看合同签订的时间，是否适用现行物权法规定的：房地一体主义。所以，在自己的合法权益受到损害时，要积极运用法律武器维护自己的合法权益，方是明智之举！！！