河南程功律师事务所

生活中，某些小区的物业公司为了增加其收益，在没有通过业主委员会或者全体业主同意的情况下，与其他企业签约，将小区的非绿地、非公共设施的空地交给其他公司制作广告牌，用于宣传该公司销售的产品，销售公司则支付广告费给物业。在该收益的归属问题上，业主与物业往往发生分歧。究竟该收入应当归物业公司还是归全体业主共同所有呢?

首先，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“ 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。根据该规定，如果该块空地不属于城镇公共道路，也不属于公共绿地、明确个人所属绿地，则该空地属于业主共有，那么，该空地因出租所得的收益应该归全体业主所有。另外，物业公司不能因该空地已经开发利用而获得对该空地的支配权。

其次，《中华人民共和国物权法》第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。因此，不管何种情况，物业公司对于小区来说，仅仅是一个受委托的管理者，其无权成为小区的“主人”。那么物业公司若要将小区空地交给其他公司制作宣传牌，须经过业主委员会或者全体业主的同意，代替业主委员会或者全体业主行使权利。

最后，业主对小区的空地享有共有权，那就决定了只有业主才能对空地享有占有、使用、收益和处分的权利。那么，对于小区空地产生的广告收益，自然也就只能归全体业主共有。但是，物业公司可以代全体业主对该收入用于全体业主的公共开支，但必须向业主公开收益的收入及使用情况。

因此，物业利用小区空地做广告宣传，所得的收益归全体业主。