河南程功律师事务所

现实生活中，开发商将房屋抵押后销售，或者将房屋多次销售，给买房人造成巨大的经济损失。怎样预防开发商一房多卖的情形，律师根据从业经验简要介绍几种方法。

方法一：可以在签订买卖合同时双方约定到的当地房管部门进行预告登记。

《物权法》第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 可见，预告登记主要是限制卖方与买方签约后再出售房屋并转移产权给第三人。

注意：1、预告登记需要双方约定，不是强制性义务，如果卖方不同意进行预告登记，买方的合法权益还是得不到保障。2、预告登记后，必须三个月内进行过户登记，否则预告登记自动解除。

方法二：买方可以在签订合同时把违约金数额约定的高一些。

例如，合同约定“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之_____的违约金。”

方法三：约定一方违约时，违约方赔偿守约方合同约定价格与违约时房屋市场价格的差价部分。

在合同的补充条款中把违约责任修改为：“一方违约时，违约方赔偿守约方合同约定价格与违约时房屋市场价格的差价部分。”这样，如果房价上涨时卖方违约，就需赔偿买方该房屋房价上涨的部份;同样，房价下跌时买方违约，就需赔偿卖方该房屋房价下跌的部分。如果这样约定，无论动荡的房市价格如何涨跌，双方都会考虑到违约的成本而不会轻易毁约，可以防范于未然，打消双方签约时的顾虑，从而维护诚实信用原则及交易的稳定性。