河南程功律师事务所

房产税是以房屋为征税对象，按房屋价值或租金收入征收的一种税。自1986年开征以来，房产税至今已近28年。在此过程中国务院、国家税务总局和财政部先后出台了近90个法律文件，对房产税的相关问题进行不断解释和完善，房产税的征税范围、计税依据变得越来越明确，这也使得以前很多关于房产税规划的方法不再适用。律师建议纳税人应疏理房产税政策变化，重视政策变化引起的税务处理变动，规避因房产税纳税申报错误而产生的风险。 

风险一：将土地价值单独入账计入无形资产，误认为土地价值无需缴纳房产税。

对于房产原值，财税地字〔1986〕8号曾规定房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。由此产生了一种利用房产原值进行房产税规划的方法，即把土地使用权确认为无形资产单独核算，“固定资产”科目中按一定比例分摊甚至不包括土地价值。但随着财税地字〔1986〕8号相关条款的失效，该方法已不再适用。根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率（注：容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率）低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”因此，房产税从价计征的，房产原值应当包括土地价值。

风险二：误认为房产税的征税对象是房屋形态的固定资产，不包括设备。

根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）规定：“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。”实践中，企业在财务核算上往往将电梯、中央空调、管线网络、智能网络、通风设备和采暖等设备单独记账，而在计算房产税计税原值时，需要将相关设备并入房产原值中。