河南程功律师事务所

2010年8月22日，郑某通过中介公司介绍，向张卓交付了2万元定金，翌日签订了房屋买卖合同，约定郑某向张卓购买上述房产，总房款50万元，首期款17万元(含定金)在递件成功当日支付，余款33万元在完税后支付，上述手续须于2010年9月3日前完成。

合同签订后，当天双方到房管部门递交了房产过户文件，领取了受理回执，郑某向张卓支付了首期款10万元，张卓将房屋交付给郑某使用。

2010年8月30日，张卓前夫华方申请顺义区人民法院查封了讼争房产，要求张卓将房产过户到其两名子女名下，以致该房产最终未成功过户更名至张卓名下。

2010年9月22日，郑某向顺义人民法院起诉，要求张卓继续履行房屋买卖合同，办理过户手续，并按照房款总额的每日千分之一支付违约金，中介公司承担连带责任。同时，法院通知华方作为第三人参加了诉讼。

法庭庭审过程

原告郑某称自己不知道被告与第三人离婚的事实，属于善意第三人，要求继续履行合同，中介公司未尽责审查被告身份及房屋产权情况，存在过错，应负连带责任。

被告张卓称同意继续履行合同，但不同意支付违约金，并称已经告知中介公司房屋存在赠与问题，但中介公司说先不要与原告说，所以未告诉原告。

虽然与第三人华方签订了赠与房产给子女的协议，但现因生活困难，只能出售房屋，且房屋系个人出资购买，所以有权出售。

律师分析：

善意取得制度，是均衡所有权人和善意受让人利益的一项制度。

《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

《物权法》第106条第3款规定：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。可以善意取得的其他物权，是质权、留置权、所有权、土地承包经营权、地役权、宅基地权、建设用地使用权,没有抵押权。法律另有规定的除外。

在本案中，郑某认为自己在购买房屋过程中并不知道该房产的争议事项，也不知道房产的赠与情况，是“善意”的表象。那么怎样去适用“善意”标准呢?

“善意”是行为人不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态，应当是“明知”或“应知”的问题，在审判实践中一般以消极的善意作为认定标准，即不知道且不应当知道。

对于善意的证明事项和举证责任的分配，应由房屋另一共有人就买受人为恶意承担举证责任，通过反证进行认定，如房屋买受人和出卖人夫妻双方或一方之间存在特定亲近关系。

买受人信赖不动产登记簿和权属证书中关于物权登记的记载，不知且不应知出卖人为无权处分即可推定买受人为善意，善意的时间段应从签订房屋买卖合同时开始至办理过户登记手续时止。

房屋买卖合同是否有效问题如何界定

根据本案情介绍，该房产仍然属于夫妻共有房产。

离婚时张卓和华方并未约定归张卓个人所有，而是约定了归两名子女所有，但在办理房屋买卖合同时，张卓和华方尚未办理过户至子女名下的手续。

故仍属于夫妻共有财产，因为第三人，也就是华方在张卓和郑某交易之时，已经向法院申请房产过户至子女名下，他不同意出售，所以房屋买卖合同无效。

那么在司法实践中，夫妻一方未经另一方同意擅自处理夫妻共同房产如何处理?

夫妻一方未以另一方同意擅自处理共同共有房产的，其转让行为无效，但第三方善意取得的除外。

法律依据：最高法《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第17条第2款的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三) 》第十一条 登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。

律师感想：

作为买房人，尽量要求夫妻双方签名或确认合同有效或要求未到现场的一方出具委托书，或通过手机电话录音方式征求未到场一方对签约的确认(用自己的手机，以便保留证据)。

如果是离婚的夫妻，要求其出示离婚判决书或经公证或民政局确认的离婚协议，如协议约定归一方所有的房产即可以由其单方签约出售，否则要求两人共同签约。