河南程功律师事务所

在二手房交易时，由于对法律交易程序了解不全面，或者一些不良的房屋中介介入， 买方又欠缺二手房交易经验的情况下，为避免“被违约”和其他方面的风险，应注意以下问题：

一、避免二手房产权状况出现问题造成的风险

在房屋买卖过程中，首先要明确卖方是否为房屋所有权人，是否有权出售房屋，详细了解房屋是否为夫妻共同财产或遗产；其次，由于我国房屋是以登记为公示要件的，只有等记过户了才发生对抗第三人的效力，为避免卖房人在签订了房屋买卖合同后因房屋价格上涨毁约，买方应当尽可能督促卖房人一起去办理过户手续，以保障自己的利益。

二、避免因合理避税造成的风险

由于现在房价不断上涨，房产交易税费也比较沉重，为了少交税费，买卖双方会通过先签订合同后过户、做低合同价、赠与、夫妻假离婚等方式避税，上述方式虽能够合理避税，但是一旦一方毁约，由于无其他合同约定，可能对守约方造成重大损失，因此，买卖双方需谨慎选取合理避税方式，规避法律风险。

三、避免因“跳单”承担违约责任

中介公司的服务主要体现在接受委托人的委托向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，从而收取相应的报酬。根据《合同法》第426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”，买卖房屋跳开“中介”实质上属于对中介服务合同的违约，尤其是对于买房人来说，一般中介公司带领买房人实地看房并约双方进行磋商时会要求买房人签署《看房确认单》，如果其后买卖双方未通过该中介公司签订买卖合同且该中介公司为独家代理销售的情况下，买房人就要可能要根据《看房确认单》承担违约责任。因此，买房人应谨慎签署中介公司提供的《看房确认单》等格式合同。

四、避免中介公司为成交故意隐瞒事实

现实中有些中介公司为了促成房屋的交易，故意对委托人隐瞒一些可能影响成交的事实。这种行为是不诚信、违法也违反了行规的。根据《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担违约责任。”为避免可能的纠纷，在签有关房屋买卖合同时，买卖双方应当当面沟通，不要仓促签约，要注意保留证据。购买二手房时，最好亲自查询房屋各种费用是否有欠缴情况。

除了上述情况，买卖双方在与中介公司签订相关文件时，应注意对关键点如交房时间、付款时间及方式、质保期、违约责任等条款约定明确并尽量细化，避免约定不明产生的纠纷，同时注意留存相关证据，以免产生纠纷后己方处于不利地位。